حالات الركود وتأثيرها على أسعار المساكن فى الولايات المتحدة،
واجهت الولايات المتحدة العديد من التغيرات الإقتصادية فى عام 2020، فقد حطمت البطالة الأرقام القياسية فى أبريل 2020.
حيث وصلت البطالة إلى 14.8%، فى نفس الوقت التى سجلت فيه الأسواق المالية تقريبًا أدني مستوياتها التى لم تشهدها منذ سنوات.
وقد يستدعي الركود الاقتصادي في عام 2020 إلى الأذهان الزيادات الحادة في حبس الرهن وانخفاض أسعار المساكن من 2007 إلى 2009.
ولكن يبدو أن الأمور هذه المرة، قد تكون مختلفة بعض الشيء بالنسبة لسوق العقارات.
أسعار المساكن في حالة ركود
فقد شهدت الولايات المتحدة العديد من فترات الركود على مر السنين، كان أسوأها الركود العظيم من عام 2007 إلى عام 2009.
وتراجعت أسعار المنازل في ذلك الوقت في معظم أنحاء الولايات المتحدة وارتفعت معدلات البطالة،
حيث وجد العديد من مالكي المنازل الحاليين أنفسهم تحت الماء في قروضهم العقارية.
ويقدم الاحتياطي الفيدرالي نظرة على كيفية أداء أسعار المساكن خلال فترات الركود الثلاثة الماضية.
وقد شوهد الانزياح الكبير الوحيد في فترة الركود العظيم، كانت تغيرات الأسعار في ركود عامي 1991 و 2001 أكثر صمتًا.
الوضع الحالي للإسكان
قد تختلف الظروف هذه المرة، بالمقارنة مع الركود العظيم، قد يؤدي ذلك إلى حماية المساكن (وأسعارها) من أي انهيار كبير.
هناك ثلاثة عوامل تساعدنا في معرفة سبب بقاء سوق الإسكان قويًا.
-
العرض قصير والطلب مرتفع
في الوقت الذي كانت فيه أعمال البناء مزدهرة، كان هناك تخمة في مخزون المساكن، ما أدى إلى إنخفاض الأسعار
أما بعد الركود العظيم، فإن عدد القوائم في جميع أنحاء البلاد محدود للغاية، بالإضافة إلى طلبات قوية من المشترين،
والتي تعد كافية لرفع الأسعار، حتى أثناء الركود.
2. معايير الإقراض أكثر صرامة
تركت معايير الائتمان الفضفاضة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين العديد من الأشخاص مع قروض عقارية لا يمكنهم تحملها.
ثم تفكك هذا الوضع إلى تصاعد حبس الرهن في جميع أنحاء البلاد، لقد عزز المقرضون متطلبات التأهيل الخاصة بهم منذ ذلك الحين – وخاصة هذا العام – لذلك من غير المحتمل حدوث انخفاض مماثل.
3. أسعار الفائدة لا تزال منخفضة
كانت معدلات الرهن العقاري تحوم حول 6% فى بداية الركود العظيم، وهذا جعل من أصحاب المنازل سداد قروضهم وبناء حقوق الملكية.
وعلى الرغم من أن المعدلات قد تغيرت كثيرًا منذ ذلك الحين، فقد وصلت إلى أدنى مستوياتها القياسية في عام 2020،
وقد بلغ الآن متوسط معدل الرهن العقاري2.87٪، لمدة 30 عامًا اعتبارًا من سبتمبر 2021 .
ويتوقع الخبراء إلى حد كبير المساكن في الصمود في وجه العاصفة، وأشارت توقعات فريدي ماك الصادرة في أبريل 2021،
إلى ارتفاع أسعار المنازل (6.6٪ على مدار العام و 4.4٪ في عام 2022)، فضلًا عن استمرار معدلات الرهن العقاري المنخفضة.
ما تعنيه البطالة المرتفعة لمبيعات المنازل
ارتفاع معدل البطالة هو أحد الأشياء التي يمكن أن تشكل مشكلة لسوق الإسكان خلال هذا الركود.
ويمكن أن يقلل من قدرة الناس على شراء منزل، وبالتالي زيادة الطلب أكثر، كما أنه قد يزيد من صعوبة التأهل للحصول على قروض الرهن العقاري.
تباطؤ البناء وتأثيره على الإسكان
كان البناء مزدهرًا قبل الركود العظيم، فقدبلغت بدايات الإسكان أعلى مستوى لها منذ ما يقرب من عقدين في عام 2006،
وكان هذا قبل أن يتجه الاقتصاد نحو الأسوأ.
كذلك يتم بناء منازل جديدة الآن بوتيرة أبطأ بكثير، ووفقًا لمكتب الإحصاء، انخفضت تصاريح البناء، وبناء المساكن، واستكمال المساكن في أبريل 2020 ، مقارنة بشهر مارس وعلى أساس سنوي (YOY) .
كانت البداية في الواقع أقل من ربع الشهر، ويوضح هذا أن ظروف انخفاض العرض هذه قد تستمر لفترة طويلة، وتبدأ الوحدات السكنية فى الإكتمال فى حوالي 7أشهر
حتى في عام 2021، فقد توقف العرض، ومن المرجح أن تستمر الأسعار في الارتفاع، ولا يزال المزيد من المشترين المحتملين يصلون إلى السوق.
تُظهر البيانات الصادرة عن جمعية المصرفيين للرهن العقاري أن نشاط قروض الرهن العقاري الجديد ارتفع بأكثر من 30٪ على أساس سنوي في أبريل 2021.
الخط السفلي
يمس الركود كل جوانب الإقتصاد، والإسكان لا يختلف، فهل هذا يعني تمثال نصفي آخر في البطاقات؟ على الاغلب لا فقد تستمر أسعار المساكن في الارتفاع، على الرغم من كل الأخبار الاقتصادية السيئة.
موعد انخفاض أسعار المساكن مرة أخرى
لايمكن التنبؤ بموعد إنخفاض أسعار المساكن، ولكن يبدو أن زيادات الأسعار تتباطأ في صيف عام 2021،
ويتوقع العديد من الخبراء حدوث تباطؤ في الطلب وزيادة في المخزون في عام 2022، مما يعني أن الأسعار ستتباطأ على الأقل.
العوامل المؤثرة على أسعار المساكن
تعد أسعار المساكن هي نتيجة مزيج معقد من العوامل، مما يجعل من الصعب التنبؤ بشكل مثالي بكيفية تحركها،
وتشمل العوامل أشياء مثل مستويات الدخل والحوافز الضريبية ومستويات المخزون وتكاليف المواد وسلوك المستثمر.
اختلاف أسعار المساكن عبر المدن المختلفة
تختلف ظروف السوق بشكل كبير من مدينة إلى أخرى وحتى عبر أحياء مختلفة داخل مدينة واحدة بسبب العديد من العوامل، بما في ذلك الظروف الاجتماعية والاقتصادية المختلفة، وزيادة الطلب أو انخفاضه على المساكن في مناطق معينة، والقرب من السلع والخدمات والترفيه.
اقرأ أيضًا: ألواح الكلادينج ومقاساتها وكيفية تركيبها