كيف يمكن لزيادة عدد أجنحة الأصهار، وشقق الجدات، ومنازل الفناء الخلفي أن تساعد في حل مشكلة الإسكان
لا تزال فكرة وجود عائلة نووية تعيش في منزل مستقل به عشب مورق وسياج خشبي أبيض تستحضر صور الحلم الأمريكي لدى الكثير من الناس.
وفي سياق تاريخ أطول للإسكان والتنمية في الولايات المتحدة، فإن هذا المثل الأعلى ما زال حديثًا نسبيًا. بالإضافة إلى ذلك، إنه هدف يزداد صعوبة تحقيقه.
كأساتذة في الهندسة المعمارية، نقوم بالتحقيق في كيفية تطور المدن مع مرور الوقت وكيف تؤثر التغيرات الاجتماعية والسياسية والتكنولوجية والاقتصادية على كيفية انتشار اتجاهات البناء المحددة في جميع أنحاء المجتمع.
بسبب قوانين تقسيم المناطق المتجانسة التي تعزز منازل الأسرة الواحدة ورغبة المطورين في الحصول على تكلفة منخفضة. خطط البناء القابلة للتكرار بسهولة، فقدت الولايات المتحدة مجموعة واسعة من خيارات الإسكان خلال القرن الماضي.
ونظرًا لمدى انتشار هذه المبادئ التوجيهية التنموية، فمن المحظور حاليًا بناء أي شيء آخر غير منزل لأسرة واحدة على 75% من الأراضي السكنية في المدن الأمريكية. ويحد تقسيم المناطق لأسرة واحدة من توافر الإسكان الميسور التكلفة، مما يزيد التكاليف، ويتسبب في عمليات الإخلاء، ويعزز الفصل العنصري.
الوصول إلى ADU
في القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، كانت الأشكال المختلفة لترتيبات المعيشة داخل العائلات والمدن وقطع الأراضي أكثر انتشارًا.
تم تطوير مجموعة متنوعة من الهياكل السكنية، بما في ذلك الوحدات السكنية المزدوجة والثلاثية، والإسكان التعاوني، والمباني السكنية متعددة الأسر، لاستيعاب ترتيبات المعيشة هذه.
ADUs، والتي تُعرف غالبًا باسم “شقق الجدة” أو “منازل الفناء الخلفي” أو “أجنحة الأصهار” أو “أكواخ الفناء الخلفي”. هي نوع آخر من الوحدات السكنية الإضافية.
ترتبط كل هذه الكلمات أساسًا بنفس الشيء: وحدة سكنية إضافية على قطعة أرض واحدة تكون عادةً أقل حجمًا من مكان الإقامة الأساسي. أنها تأتي مع جميع وسائل الراحة اللازمة، مثل المطبخ والحمام، فضلا عن مدخل منفصل عن المنزل الرئيسي. يمكن بناء وحدات ADU من الألف إلى الياء أو تحويلها من المساحات الموجودة مسبقًا، مثل المرائب أو الطوابق السفلية أو السندرات. يمكن الانضمام إليهم أو فصلهم عن منزل موجود.
على الرغم من أن المنازل الصغيرة وحياة الشاحنات الصغيرة قد لفتت انتباهك، إلا أن وحدة ADU كانت النوع الأول من المساكن المدمجة.
إن وحدات ADU ليست مفهوماً جديداً، إلا أن العديد من الأميركيين لا يدركون وجودها. كشفت دراسة حديثة أن 32% من أصحاب المنازل يريدون امتلاك واحدة على ممتلكاتهم بمجرد علمهم بها. 71% من أصحاب المنازل لم يكونوا على علم بالفكرة.
وينبغي معالجة “الوسط المفقود”.
كلا المطلوب والمطلوب هو المزيد من أنواع المساكن.
إن العمل من المنزل، والشيخوخة في المكان، وسوق ملكية المنازل الذي يستبعد الشباب، كلها اتجاهات حديثة تدعو إلى أنواع الإسكان التي يصعب الحصول عليها في سوق تهيمن عليها مساكن الأسرة الواحدة.
نعتقد أن وحدات ADU يجب أن تكون خيارًا سكنيًا أكثر انتشارًا. لما لها من مزايا في المجالات الاجتماعية والاقتصادية والبيئية.
تدعم وحدات ADU أهداف الاستدامة في المقام الأول من خلال تعزيز الكثافة. تعمل وحدة ADU على زيادة الكثافة في الأحياء القائمة بمهارة، مما يمكنها من الوصول إلى شبكة البنية التحتية بدلاً من إخلاء قطعة أرض أخرى في ضاحية واسعة لمنزل جديد لعائلة واحدة. وبما أنها تشجع على الرحلات القصيرة، فإنها يمكن أن تؤدي أيضًا إلى انخفاض الانبعاثات.
ونظرًا لأن وحدات ADU أصغر حجمًا، فيمكن تبريدها بشكل سلبي واستخدام قدر أقل من الكهرباء. كما أنها تتطلب مواد بناء أقل للبناء وطاقة أقل للتدفئة. وعندما يتم الجمع بين هذه العناصر، تنخفض تكاليف الطاقة في المبنى. يمكن أيضًا شراء وحدات ADU الجاهزة بالكامل، مما يقلل من وقت البناء بشكل أكبر ويمكن أن يتجنب متطلبات الأعمال الورقية.
على سبيل المثال، يمكن أن تؤدي عمليات تفتيش الموقع إلى تقليل النفقات والهدر.
يمكن لوحدات ADU التحرك بسرعة. من خلال هدم مدن بأكملها – غالبًا مجتمعات ملونة – من أجل إنشاء مناطق جديدة تمامًا من خلال مبادرات التجديد الحضري. كثيراً ما استخدمت أشكال التنمية في القرن العشرين نهج الأرض المحروقة في إعادة التنمية.
ADUs لا تسبب مشاكل في الحي. ولأنها لا تنطوي على شراء عقارات إضافية، فإنها تساعد على زيادة الكثافة عن طريق جلب سكان جدد من خلفيات مختلفة. تجتذب الأحياء المزيد من المشاريع الصغيرة مع زيادة عدد سكانها. مع وجود عدد أكبر من الأشخاص في موقع معين، من المرجح أن تزدهر المقاهي والمطاعم ومحلات البقالة.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن لوحدات الإسكان الاجتماعي توفير السكن “المتوسط المفقود” الذي تشتد الحاجة إليه. تعلن العديد من مشاريع الأحياء الأخيرة عن نفسها على أنها “فاخرة” وتهدف إلى الاستفادة من الأسواق القوية من خلال رفع الأسعار. تقوم وكالات الإسكان الحكومية والمطورون الخيريون في كثير من الأحيان بإنشاء مساكن ميسورة التكلفة في محاولة لتلبية متطلبات الإسكان العاجلة عند الطرف الأدنى من طيف الدخل.
وكبديل لذلك، لا يتم دعم الإسكان لأسر الطبقة المتوسطة في كثير من الأحيان من خلال قنوات التمويل الحكومية التقليدية. لكنها مع ذلك تلبي طلبًا لا يستطيع العديد من شركات البناء الربحية تلبيته. غالبًا ما تكون هذه مساكن أكثر تواضعًا مصممة لتناسب مجموعة من الميزانيات وأنماط الحياة. قد ينطبق ذلك على الكثير من وحدات ADU.
وأخيرا، هناك العديد من المزايا لوحدات ADU على مستوى الأسرة.
تماشيًا مع لقبها “شقة الجدة”، توفر وحدات ADU خيار العيش متعدد الأجيال. وفي كثير من الأحيان يكون لديهم مستوى واحد فقط، مما يسهل على أفراد الأسرة المسنين التقدم في العمر في مكانهم. ولكنها تمنح أيضًا الشباب، الذين قد لا يتمكنون من شراء منزل أكبر لأسرة واحدة، غرفة وخصوصية.
يمكن في بعض الأحيان تأجير وحدات ADU أو استخدامها كإيجارات لقضاء العطلات. ويمكنهم وقف ارتفاع أسعار الإيجارات عن طريق إدخال المزيد من الوحدات إلى سوق الإيجار الموجود بالفعل. بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى المساعدة في سداد رهنهم العقاري، يمكنهم أيضًا تقديم دخل سلبي.
كاليفورنيا رائدة.
من المؤكد أن وحدات ADU تواجه الكثير من المقاومة.
كثيرًا ما يأتي هذا من السكان المحليين الذين يشعرون بالقلق من عدم وجود أماكن كافية لوقوف السيارات لاستيعاب الجيران الجدد وأن زيادة عدد المنازل في مجتمعاتهم من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض قيمة العقارات.
وعلى غرار ذلك، تمنع العقبات الإدارية أحيانًا أصحاب المنازل الذين قد يكونون مهتمين بامتلاك وحدات ADU الخاصة بهم. في بعض الأحيان، تكون هناك حاجة إلى ستة أو سبعة تصاريح مختلفة، مما يؤدي إلى تأخير العمل بشدة.
اتخذت لوس أنجلوس موقفًا مميزًا لصالح وحدات ADU. قدمت المدينة للتو برنامج الخطة القياسية للوحدات السكنية الملحقة، والذي يمنح شركات البناء وأصحاب المنازل الاختيار من بين 20 نوعًا من وحدات السكن الملحقة المعتمدة مسبقًا. تشمل الخطط كل شيء بدءًا من مبنى استوديو مساحته أقل من 400 قدم مربع إلى منزل مساحته 1200 قدم مربع ويحتوي على ثلاث غرف نوم.
بالإضافة إلى ذلك، توفر ولاية كاليفورنيا لأصحاب المنازل دعمًا بقيمة 40 ألف دولار لتشجيع تطوير وحدات ADU لجعلها في متناول أصحاب المنازل حيث لا يزال التحويل أو البناء مكلفًا للغاية وبعيدًا عن متناول الكثيرين. في غضون ذلك، أنشأ CityLAB في جامعة كاليفورنيا، وهو معهد أبحاث تابع للجامعة. دليلاً لأصحاب المنازل الذين يخططون لبناء أحد هذه المنازل الصغيرة. يقدم الدليل إجراءً خطوة بخطوة لمساعدة الأشخاص على تحديد الممولين والمصممين والمقاولين الذين يحتاجون إليهم وتدريبهم من خلال المعلومات اللازمة لتقديم طلب إلى المدينة.
لقد أثبتت الخطوات العديدة التي اتخذتها كاليفورنيا نجاحها بشكل أساسي. وفقًا لمركز جامعة كاليفورنيا في بيركلي للابتكار المجتمعي، ارتفع عدد تصاريح ADU من 9000 في عام 2018 إلى 12392 في عام 2020.
تقوم بيتسبرغ بوضع مشروع تجريبي لجامعة أبوظبي على المحك في عدد قليل من الأحياء بعد التعرف على نجاح تشريع جامعة أبوظبي في أماكن مثل لوس أنجلوس وسياتل. يتم حاليًا إلغاء لوائح حظر ADU من خلال التشريعات التي يتم تقديمها في سينسيناتي.
سوف تتطلب حلول معضلة الإسكان في البلاد إعادة تقييم الممارسات الحالية وإعادة تحديد ما يستلزمه تطوير الإسكان وتماسك الأحياء. يمكن أن يكون أحد هذه البدائل وحدات ADU.
للمزيد على INJ Architects: