كيفية تحقيق استثمار عقاري ناجح
تعتمد عوامل نجاح أي مشروع على دراسته جيدًا ودراسة نقاط قوته وضعفه، ويعتبر الاستثمار العقاري من المشروعات التي حققت نجاحًا كبيرًا في فترة ما بعد الجائحة.
نظرًا لأن كل العالم عاد إلى قضاء أوقاتًا أكبر في المنازل، ما جعل الأشخاص يلجأون إلى المنازل الأكثر راحة، والمناطق ذات المواصفات الخاصة.
لذا يجب النظر في بعض الأمور الهامة ووضعها في الاعتبار، مثل
1. التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح
يشير التدفق النقدي إلى مقدار الأموال المتبقية بعد النفقات، فالتدفق النقدي الإيجابي هو المفتاح لمعدل عائد جيد على الاستثمار العقاري.
لذا يجب وضع توقعات لأنماط الربح والنفقات التالية:
- التدفق النقدي المتوقع من دخل الإيجار، (التضخم يفضل الملاك بالنسبة لإيرادات الإيجار)
- تحليل التكلفة والفوائد للقروض المرهونة مقابل تقدير القيمة
- الزيادة المتوقعة في القيمة الجوهرية نتيجة لارتفاع الأسعار على المدى الطويل.
- فوائد الاستهلاك (والمزايا الضريبية المتاحة)
- تحليل التكلفة والعائد للتجديد قبل البيع للحصول على سعر أفضل.
كن حذرا مع الرافعة المالية
تعد القروض مريحة، لكنها قد تأتي بتكلفة كبيرة، تلتزم بدخلك المستقبلي للحصول على المنفعة اليوم على حساب الفائدة الموزعة على سنوات عديدة.
وتأكد من فهمك لكيفية التعامل مع قروض من هذا النوع، وتجنب المستويات المرتفعة من الديون أو ما يسمونه الرافعة المالية الزائدة.
حتى الخبراء في العقارات يواجهون تحديات بسبب الإفراط في المديونية، في أوقات ظروف السوق المعاكسة، ونقص السيولة، مع التزامات الديون المرتفعة، يمكن أن يفسد المشاريع العقارية.
الحل
اعتمادًا على أرباحك الحالية والمستقبلية المتوقعة، ضع في اعتبارك ما يلي:
- حدد نوع الرهن العقاري الأنسب لموقفك، كالرهن العقاري بسعر فائدة ثابت وسعر قابل للتعديل (ARM) وفائدة فقط وبدون دفعة مقدمة وما إلى ذلك.
ولاحظ أن كل نوع من أنواع الرهن العقاري له ملف مخاطر خاص به ويحتاج إلى الدراسة كل بعناية.
فعلى سبيل المثال، يتضمن ARM معدلات الرهن العقاري التي يمكن أن تتغير في أي وقت، مدفوعة بقوى سوق رأس المال.
ويجب على المقترض قبول أي تغييرات في الأسعار خلال مدة القرض.
- كن على علم بالشروط والأحكام والرسوم الأخرى التي يفرضها مقرض الرهن العقاري.
- قم بالتسوق للعثور على أسعار فائدة أقل وشروط أفضل.
3. البناء الجديد مقابل الممتلكات الحالية
عادةً ما يقدم البناء الجديد أسعارًا جذابة وخيارًا للتخصيص ووسائل الراحة الحديثة، بحيث تشمل المخاطر التأخيرات، وزيادة التكاليف، ومجهول حي تم تطويره حديثًا.
وتوفر العقارات الحالية الراحة، والوصول الأسرع، والتحسينات الثابتة (المرافق، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك)، وفي كثير من الحالات، انخفاض التكاليف.
الحل
فيما يلي بعض الأشياء الأساسية التي يجب البحث عنها عند الاختيار بين بناء جديد أو عقار قائم:
- راجع المشاريع السابقة وابحث عن سمعة شركة البناء للاستثمارات الجديدة.
- مراجعة سندات الملكية والمسوحات الأخيرة وتقارير التقييم للممتلكات القائمة.
- ضع في اعتبارك تكاليف الصيانة الشهرية والمستحقات والضرائب، حيث يمكن أن تؤثر مثل هذه التكاليف بشدة على التدفق النقدي الخاص بك.
- عند الاستثمار في عقار مؤجر، اكتشف ما إذا كان العقار خاضعًا للتحكم الإيجاري أو مستقر الإيجار أو سوقًا مجانيًا، وهل عقد الإيجار على وشك الانتهاء؟ وهل خيارات التجديد في صالح المستأجر؟و من يملك المفروشات؟
- عناصر فحص الجودة (الأثاث والتركيبات والمعدات) إذا كان سيتم تضمينها في البيع.
4. الاستثمارات غير المباشرة في العقارات
توجد بدائل تسمح لك بالاستثمار في قطاع العقارات بشكل غير مباشر، لأن إدارة الخصائص الفيزيائية على المدى الطويل ليست للجميع.
لذا يجب أن تفكر في طرق أخرى للاستثمار في العقارات:
- صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
- أسهم الشركات العقارية
- الصناديق المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على قطاع العقارات
- الرهن العقاري
- الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
قد يهمك أيضًا: أهمية المباني الصحية للمستثمرين العقاريين العالميين والمهندسين المعماريين
